ITBI cobrado acima do valor real do imóvel pode gerar restituição ao contribuinte

A tributação das transmissões imobiliárias no Brasil, especialmente por meio do ITBI, tem sido objeto de frequentes controvérsias entre contribuintes e Municípios. Embora se trate de imposto essencial à formalização da transferência de propriedade, sua cobrança muitas vezes se distancia da realidade das negociações, gerando distorções na base de cálculo e excessiva onerosidade ao contribuinte.

Nesse contexto, ganha relevância a discussão acerca dos critérios adotados pela Administração Pública para apuração do valor venal do imóvel, sobretudo quando fixado com base em parâmetros genéricos que não refletem as condições concretas da transação. A jurisprudência tem desempenhado papel fundamental na delimitação dos limites legais dessa cobrança, assegurando maior equilíbrio e segurança jurídica nas relações tributárias.

Diante disso, quem adquiriu imóvel nos últimos cinco anos deve verificar se o ITBI foi calculado sobre montante superior ao preço efetivamente pago na negociação. Confirmada essa divergência, é possível buscar a revisão da base de cálculo e a restituição dos valores pagos a maior, devidamente atualizados.

Esse entendimento encontra respaldo no Superior Tribunal de Justiça, que firmou orientação no Tema 1.113 no sentido de que o ITBI deve incidir sobre o valor de mercado do imóvel nas condições concretas da negociação, ou seja, sobre o preço efetivamente pactuado entre as partes. Na ocasião, o STJ assentou que a base de cálculo deve considerar características específicas do bem, como estado de conservação, existência de benfeitorias e demais circunstâncias capazes de influenciar o valor da transação.

Na prática, isso significa que o Município não pode presumir unilateralmente o valor do imóvel com base em critérios genéricos ou avaliações padronizadas, desconsiderando as particularidades do negócio realizado. O valor ajustado entre comprador e vendedor, em condições normais de mercado, possui presunção relativa de veracidade e deve prevalecer, em regra, para fins de tributação.

É verdade que, em determinadas situações, o valor declarado pelo contribuinte pode não refletir a realidade do mercado. Nesses casos, a Administração Tributária poderá instaurar procedimento administrativo específico para apurar a correta base de cálculo do ITBI, assegurando, obrigatoriamente, o contraditório e a ampla defesa.

A jurisprudência também tem reconhecido o direito do contribuinte à restituição dos valores pagos a maior, especialmente quando o Município arbitra a base de cálculo sem a prévia instauração de processo administrativo. A simples adoção de valores presumidos, sem a devida apuração formal, não atende às garantias legais.

Assim, a exigência de ITBI com base em valores presumidos ou estimativas unilaterais superiores ao valor real da negociação, sem observância do procedimento legal adequado, caracteriza cobrança indevida. Nessas hipóteses, é assegurado ao contribuinte o direito de questionar judicialmente a base de cálculo adotada e pleitear a restituição do montante pago a maior, observado o prazo prescricional de cinco anos contados do pagamento do imposto.

Rafaela de Oliveira Marçal - Advogada com atuação em Direito Tributário no escritório Alceu Machado, Sperb & Bonat Cordeiro Advocacia