Em edifícios residenciais, um elevador pode durar 30 anos ou até mais se tiver manutenção frequente e atualização tecnológica
Eles trazem conforto e rapidez para os usuários de qualquer edifício, mas por trás da comodidade tem sempre um síndico atento para que o equipamento funcione corretamente. E problemas não faltam, pois é comum ouvir de síndicos que os elevadores trazem muita dor de cabeça, além de custos altos para o condomínio. Oscilações de energia, excesso de peso e mau uso das máquinas são as principais complicações enfrentadas pelos síndicos. Veja como eles estão solucionando os problemas e confira também as dicas de especialistas:
Segurar o elevador impedindo o seu funcionamento, colocar excesso de força no botão de chamada, e ainda apertar vários andares sem necessidade. Esses são os principais problemas apontados pelo síndico Carlos Roberto Réus Brasil em seu condomínio, o Residencial Marbella, em Florianópolis. Para controlar o uso e também por uma questão de segurança – tanto para o usuário como para o próprio condomínio – os elevadores possuem câmeras instaladas no seu interior.
Já para evitar desgastes diários – geralmente ocasionados por excesso de peso em atividades como mudanças e obras – Carlos Brasil segue a tradicional rotina: colocar capas de proteção nos elevadores. E não esquece também de relatar aos técnicos da manutenção que houve uma situação extra de carga e orienta a todos os envolvidos: proprietário do apartamento e entregadores que não ultrapassem o peso indicado pelo fabricante do elevador.
Para ele, ter sempre uma boa relação com a empresa de manutenção contratada e trocar experiências com outros síndicos acaba trazendo mais segurança a todos. Seguindo esta linha, Carlos tem conquistado bons resultados. Afinal – argumenta – o mercado de peças para elevadores é extremamente fechado, ao contrário do mercado de veículos, que dispõe de diversas empresas para atender ao consumidor na hora de um aperto. “Essa aproximação contribui para disponibilizar a todos os usuários e condôminos um conforto e uma programação em seu caixa se necessitar de uma grande compra”, explica Carlos, aconselhando a manutenção mensal já que, a partir daí, é feita a revisão do funcionamento da máquina.
Carlos cita como exemplo um caso ocorrido por falta de peças no mercado local. No dia primeiro do ano, o elevador do seu condomínio parou de funcionar e, como o defeito aconteceu num feriado prolongado, teve de esperar até quatro dias pelo conserto. “As empresas não possuem um estoque de peças volumoso para os elevadores. Dessa forma, dependendo do elevador algumas peças são solicitadas para São Paulo”, esclarece.
RAIO-X
Nome: Carlos Roberto Réus Brasil
Atividade: Síndico
Atuação: Administra o Residencial Marbella, com dois blocos de cinco andares, num total de 80 apartamentos
Elevadores: Um para cada bloco. Foram reformados e atualizados, já que o prédio tem 18 anos de existência.
Quedas de energia causam prejuízos
Responsável pela administração de oito condomínios, o síndico profissional Eduardo Collaço Della Barba diz que o maior problema enfrentado em termos de funcionamento dos elevadores são as oscilações de energia. Por conta disso, acabou queimando o drive de potência do elevador de um de dos prédios que administra, acarretando grandes prejuízos aos condôminos. Ao todo, ele gerencia 20 elevadores que atendem a cerca de mil unidades residenciais.
“Tentamos pleitear o ressarcimento por parte da concessionária de energia e recebemos uma negativa. Então, chamamos uma assembleia e negociamos o contrato com reposição de peças. Em fevereiro, por conta das tempestades que temos enfrentado na região da Grande Florianópolis, mais um drive de potência queimou, porém agora sem nenhum custo adicional ao condomínio. Um grande alívio para todos”, afirma Eduardo, lembrando que os componentes de um elevador possuem um alto grau de complexidade e muitas vezes envolvem valores que ultrapassam os R$ 25 mil.
Além das quedas de luz, Eduardo cita também outro fator que interfere no bom funcionamento dos elevadores: o excesso de peso. “Tive um caso onde fui chamado para retirar passageiros que estavam presos e, quando abri o elevador, na verdade eram prestadores de serviço que sobrecarregaram a máquina com pedras de mármore para uma unidade”, conta.
Para evitar desgastes como esse, Eduardo diz que a melhor maneira de impedir casos semelhantes é sempre agendar com o zelador obras que irão necessitar da capa, mudanças e transporte de quaisquer materiais que possam trazer risco de excesso de peso ou arranhões. “É importante também manter em dia as manutenções mensais do elevador, ficando atento a barulhos incomuns que as máquinas possam estar fazendo”, aconselha.
Por se tratar de um equipamento muito complexo, muitas vezes a equipe de manutenção pode condenar alguma peça por desgaste ou por queima de um componente elétrico. “Sou síndico, não técnico eletricista, logo podemos pensar se havia a real necessidade de uma peça nova ou não. Por isso, evito tirar a manutenção dos elevadores das empresas que os fabricaram e montaram”, pondera Eduardo.
No mercado existem basicamente dois tipos de contrato: com reposição de peças e sem reposição. No contrato sem a reposição, sempre que ocorre alguma falha no elevador, a empresa apresenta orçamento e laudo da peça que está danificada, muitas vezes peças caras que podem onerar e causar prejuízos aos caixas dos condomínios. “Há casos em que se faz necessário acionamento do seguro da edificação e solicitar junto à concessionária de energia o reembolso do valor gasto para botar o elevador em funcionamento novamente”, explica Eduardo.
Já o contrato com reposição de peças costuma ser um pouco mais caro, mas dá tranquilidade ao condomínio em caso de falha, pois a responsabilidade da troca da peça fica a cargo da empresa de manutenção, sem necessidade de mexer no caixa do condomínio ou acionar o seguro.
RAIO-X
Nome: Eduardo Collaço Della Barba
Atividade: Síndico profissional desde 2012 e no ramo desde 2009.
Atuação: Administra oito condomínios com cerca de mil unidades residenciais.
Elevadores: Ao todo, 20 máquinas.
Dicas dos especialistas
No setor de manutenção de elevadores a maior incidência de defeitos, paralisações e mesmo acidentes estão relacionados a problemas em portas de pavimentos, fechos, trincos, molas, entre outros, seguidos por problemas eletroeletrônicos nas placas, relês, inversores, motores.
Se o síndico receber a notícia que seu equipamento vai ficar parado porque estourou uma trança de cabo de tração ou a máquina trancou devido a um rolamento é um alerta, pois itens como esses não dão problemas de uma hora para outra. É sinal que o processo de manutenção não está recebendo a devida atenção.
Todo mau uso acarreta desgastes e quebras que não ocorreriam se tivessem uma conduta correta e se colocadas câmeras no intuito de coibir tais depredações. Um dos maiores causadores de danos ocorre no processo de mudanças, desde arranhões na cabine à quebra de componentes de porta e teto. O uso de acolchoados protetores reduz esse tipo de incidência.
A presença e o acompanhamento do zelador no processo evita muitas dores de cabeça. Uma das práticas recomendadas é a de que o zelador inspecione o estado da cabine junto com o responsável da mudança no início e no término para cobrança de qualquer dano causado.
Mau uso também afeta a vida útil do elevador, por exemplo: alguns funcionários de condomínios têm o hábito de escorrer a água de limpeza de halls e corredores para dentro da caixa de corrida do elevador. Esse procedimento pode fazer com que os dispositivos elétricos dos trincos das portas de pavimento entrem em curto e, como consequência, o elevador para de funcionar.
Maior problema enfrentado pelo síndico no que se refere à manutenção de elevadores é a falta de conhecimento para tomada de decisões e isso o faz muitas vezes aceitar o que lhe é apresentado que, por vezes, pode não ser o mais vantajoso para o condomínio, acarretando custos muitas vezes altos.
Contratos de manutenção: o síndico deve ficar atento ao valor, se está muito acima do mercado ou muito abaixo. Se for muito abaixo desconfie, pois o barato sai caro, principalmente se não tiver como fiscalizar e avaliar o serviço prestado. Quanto a cláusulas, ficar atento a multas de rescisão e não assinar contratos com muitos anos de vigência; no máximo dois anos.
É bom lembrar que o síndico é responsável civil e criminal em caso de acidente com elevador. Como representante do condomínio, vai ser indiciado em processo criminal e investigação para apurar se não houve nenhuma negligência, imprudência ou imperícia da parte dele como gestor. Portanto, itens de segurança dos elevadores devem ser tratados com urgência e a empresa contratada deve ter um responsável técnico.
Em edifícios residenciais, um elevador pode durar 30 anos ou até mais. Entretanto, o equipamento precisa de manutenção frequente e adequada e atualização tecnológica periódica.
Quem escolhe o elevador a ser instalado no edifício é o construtor do prédio e, às vezes, é o menor preço do equipamento que orienta a escolha. Eventuais problemas posteriores pertencem aos condôminos. Escolhendo um elevador de menor custo, certamente a qualidade do equipamento será menor e as peças serão substituídas num tempo menor do que se fossem adquiridas de uma empresa que trabalha com peças de melhor qualidade. A modernização do elevador virá mais cedo, talvez dentro de cinco anos.
Mas, se o construtor do edifício teve o cuidado de escolher um fornecedor de primeira linha, os problemas serão menores. A modernização poderá ocorrer após os dez anos.
Quando o síndico observar que, mesmo praticando a conservação mensal adequada, os elevadores continuam a dar defeitos frequentes, está na hora de pensar em modernizar os elevadores.
Normas para construção e instalação de elevadores: NBR NM 207, NBR 16042; para critérios de manutenção: NBR 16083; para melhoria da segurança: NBR 15597; para elevadores de carga: NBR 14712.
Fontes: Francisco Thurler Valente, Engenheiro Mecânico e Vitor Charles Capistrano, consultor em transporte vertical.
Fonte: Condomínios SC
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