O futuro da locação por temporada: Riscos e mudanças estruturais

A locação por curta temporada em condomínios residenciais tornou-se um dos temas mais sensíveis do Direito Imobiliário, em razão da expansão de plataformas digitais e dos conflitos gerados entre a exploração econômica do imóvel e a função residencial dos condomínios. O Superior Tribunal de Justiça passou a desempenhar papel central na definição dos limites dessa prática.

A jurisprudência do STJ consolidou o entendimento de que a locação por temporada possui natureza jurídica híbrida. Embora prevista na Lei do Inquilinato, pode se aproximar da hospedagem atípica quando marcada por alta rotatividade, curta duração e ausência de vínculo com a vida condominial, o que autoriza restrições para proteção da coletividade.

Segundo o Tribunal, a locação por curta temporada pode ser proibida ou regulamentada apenas se houver previsão expressa na convenção condominial, aprovada por quórum qualificado de dois terços dos condôminos. Não se admite vedação por simples assembleia ou regimento interno. O uso de plataformas digitais é irrelevante; o critério é o impacto da atividade sobre segurança, sossego e salubridade.

Em paralelo, o Projeto de Lei nº 4/2025, que propõe a reforma do Código Civil, altera significativamente essa lógica. O texto parte da vedação como regra, permitindo a locação por temporada apenas mediante autorização expressa da convenção ou deliberação condominial, transferindo o risco diretamente ao proprietário.

Essa mudança pode impactar a rentabilidade, o planejamento do investimento e o valuation dos imóveis. A locação por curta temporada deixa de ser mera decisão operacional e passa a ser uma variável jurídica relevante, exigindo análise prévia da convenção condominial e do cenário legislativo.

Fabio da Silveira Schlichting Filho – advogado no escritório Alceu, Machado Sperb & Bonat Cordeiro Advocacia nas áreas do Direito Societário e Contratos Empresariais.