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Operação
é possível desde 2006, mas ainda é pouco conhecida. Em um financiamento
de R$ 250 mil feito em 2016, é possível economizar quase R$ 75 mil que
seriam pagos em juros
A
portabilidade de uma linha telefônica já é um procedimento bastante
popular e corriqueiro no Brasil. O que muita gente ainda não sabe é que
também é possível realizar a portabilidade de um financiamento
imobiliário. Regulamentada em 2006 pelo Banco Central, essa opção se
tornou bastante atraente durante a pandemia do novo coronavírus, marcada
pela redução significativa nas taxas de juros.
Embora o uso
desse benefício esteja aumentando, a estimativa atual do mercado é de
que cerca de 500 mil financiamentos imobiliários ainda pagam mais de 10%
de juros e são potenciais interessados na portabilidade.
“O fato
de muitas pessoas ainda desconhecerem essa possibilidade impede que o
volume de pedidos alcance a maior parte deste grupo”, observa Ricardo
Teixeira, especialista imobiliário e diretor da URBS Imobiliária, que
acrescenta: "Apesar de o Banco Central ter aumentado a taxa básica de
juros, a Selic, em 0,75% ao ano recentemente, os juros ainda continuam
baixos e as pessoas podem obter vantagens ao usufruir deste benefício,
sempre que a portabilidade significar economia para o bolso.”
De
acordo com balanço oficial do Banco Central, os pedidos de portabilidade
de crédito imobiliário tiveram um grande salto a partir de 2020. De
janeiro a abril de 2019, o órgão registrou apenas 2.382 pedidos,
enquanto que, no mesmo período do ano passado, alcançou 10.566 pedidos -
alta de 343% na comparação com o ano anterior. Durante os 12 meses de
2020, R$ 6,2 bilhões em financiamentos imobiliários trocaram de mãos no
sistema financeiro - uma alta de 280% na comparação com todo o ano de
2019.
A portabilidade de financiamento é uma opção interessante
principalmente para os mutuários que contraíram o crédito nos dois
ciclos mais recentes de alta considerável da taxa Selic: entre 2010 e
2011, quando a taxa chegou a superar os 12% ao ano, e em 2015 e 2016,
quando ultrapassou o patamar de 14% ao ano. Na última revisão da taxa
pelo Comitê de Política Monetária (Copom), em maio de 2021, a Selic foi
fixada em 3,5% ao ano, mantendo o índice abaixo dos 3,75% - tendência
que se iniciou em maio do ano passado.
Ainda segundo o Banco
Central, os financiamentos portados conseguem descontos médios de 2,99%
na taxa de juros. No caso de um imóvel de R$ 250 mil que teve 80% de seu
valor financiado em 2016, quando a Selic estava em 14,25%, uma
portabilidade para condições alinhadas à Selic atual, em 3,5%, pode
significar redução de R$ 685 em cada parcela e redução de quase R$ 75
mil no valor total pago.
Como fazer
O
pedido de portabilidade deve ser feito ao gerente do banco para o qual o
cliente pretende migrar o financiamento. O banco de destino entra,
então, em contato com a instituição de origem para solicitar os dados do
financiamento - trâmite que deve ser concluído em até cinco dias úteis,
segundo resolução do Banco Central.
Outro caminho é buscar uma
renegociação com o próprio banco para diminuir a taxa de juros, diante
da possibilidade de se fazer uma portabilidade. O especialista em
mercado imobiliário Ricardo Teixeira afirma que o banco de origem pode
fazer contrapartidas para manter o cliente. Esse tem sido o desfecho
mais recorrente: segundo estimativa da Fundação Getúlio Vargas, cerca de
80% dos pedidos de portabilidade são concluídos com a permanência do
mutuário no banco de origem, a partir da oferta de taxas melhores para
que o cliente desista do procedimento.
Mas nem sempre as taxas de
juros mais baixas são suficientes para gerar economia e justificar a
mudança, diz Ricardo Teixeira, ao recomendar que, antes de se fazer o
pedido de portabilidade, “é necessário fazer contas e levar em
consideração o valor que será diminuído em cada parcela e também qual
será o corte no valor total do financiamento”.
É importante que o
mutuário consiga identificar o Custo Efetivo Total (CET) da operação.
Esses custos variam de banco para banco, incluem despesas como seguros
obrigatórios, taxas de cadastro do banco e o registro em cartório, que
geralmente varia entre 0,5 a 1% do valor total do imóvel. Se a economia
total com os juros do novo banco for inferior ao CET, já não há vantagem
alguma em fazer a mudança de instituição.
Nesta projeção, é possível identificar uma economia de quase R$ 75 mil
na comparação entre um financiamento realizado quando a taxa Selic
superava os 14,25% e no patamar de 3,5%, em maio de 2021:
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