Título executivo extrajudicial de débitos de condomínio




A Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015, mais conhecido como Código de Processo Civil, em seu art. 784, inciso X positivou que o crédito de contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, quando previstas expressamente na convenção registrada em cartório ou constante em atas de assembleia geral aprovadas pelos condôminos são títulos executivos extrajudiciais



Por Delzio João de Oliveira Junior
Os títulos executivos extrajudiciais possuindo como características indiscutíveis a certeza, a exigibilidade e a liquidez, nos termos do artigo 783 do CPC: “A execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível.” 

A exigibilidade do título executivo caracteriza pela força coercitiva que os títulos executivos possuem para o cumprimento da obrigação neles contida. 

A liquidez do título executivo, diz respeito à indicação correta e exata do valor da obrigação a ser cumprida. 

Por fim a certeza esta diz respeito à existência indubitável da obrigação. 

Percebe-se, portanto, que a força executiva dada às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, sempre devem representar obrigação certa, líquida e exigível. 

No caso em tela, pode-se dizer que se presume a certeza com a prova da propriedade da unidade autônoma. A exigibilidade decorre do inadimplemento. A liquidez, por seu turno, consiste na determinação expressa do valor devido pelo condômino constante na Convenção do Condomínio devidamente registrada em cartório de registro de imóveis ou Ata de Assembleia. 

Quando os Condomínios se aventuram em uma execução extrajudicial sem o cumprimento integral dos requisitos legais, quase sempre tem suas pretensões frustradas, bem como prejuízos com pagamento de honorários de sucumbência. 

Sobre o tema o Tribunal de Justiça do Distrito Federal vem se posicionando da seguinte maneira, in verbis: 
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. INEXEQUIBILIDADE DO TÍTULO. AUSÊNCIA DE CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGILIBILIDADE. EXTINÇÃO DO FEITO. RECURSO IMPROVIDO.
1.Apelação interposta contra sentença que acolheu os embargos e extinguiu a execução referente a cobrança de taxas condominiais vencidas entre agosto/2012 e abril/2016, no montante de R$ 34.532,46.
2.Nos termos do art. 784, X do CPC, são títulos executivos extrajudiciais, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. 2.1. Dessa forma, a assembleia que aprovar as despesas condominiais deve consignar expressamente, para fins de eventual ação de execução fundamentada no inciso X do art. 784 do CPC, o quorum legal ou convencional, o valor das cotas e o vencimento. 2.2. Neste caso, o exequente colacionou aos autos apenas a convenção condominial e a ata da assembleia geral extraordinária. 2.3. Todavia esta última tão somente deliberou acerca de proposta de aumento do condomínio e renúncia do atual sindico, inexistindo qualquer menção aos valores cobrados em relação à taxa condominial. 2.4. Logo, não atende aos requisitos legais impondo-se a declaração de nulidade da execução e, por consequência, a extinção do feito sem resolução do mérito porquanto confirmada em âmbito recursal a inexequibilidade do título.
3.Apelo improvido.
(Acórdão n.1119345, 20170710086597APC, Relator: JOÃO EGMONT 2ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 22/08/2018, Publicado no DJE: 27/08/2018. Pág.: 335/353) 
Daí, antes de o Condomínio iniciar uma ação de execução de titulo executivo extrajudicial em desfavor de um Condômino inadimplente, sempre deve observar se a documentação contempla integralmente os requisitos legais, caso contrário o desfecho do processo não será favorável ao Condomínio. 

*Delzio João de Oliveira Junior, advogado com especialização em Direito do Trabalho Individual, pós-Graduação em Direito Civil, Processo Civil, Direito do Trabalho Coletivo, Processo do Trabalho e Direito Previdenciário, professor de graduação e pós-graduação em direito civil, direito do trabalho, direito imobiliário e direito condominial. Autor do livro Administração de Condomínios, revisor jurídico da Cartilha “Dicas úteis para ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS”, assessor Jurídico do Sindicato dos Condomínios Residenciais e Comerciais do Distrito Federal a mais de 20 anos.