Como instituir um condomínio do zero

Criar um condomínio é, com certeza, um grande desafio. São necessários inúmeros documentos, reuniões e providências diversas. Mas se você está com dificuldade de instituir o regime de condomínio do zero, não deixe de conferir este post. Reunimos algumas informações essenciais para te ajudar com a tarefa



Quem deseja instituir um regime de condomínio do zero precisa ter atenção e muito planejamento, já que tudo demandará tempo. Mas antes de qualquer coisa, é preciso ter ciência de que uma gestão de condomínio eficiente deve ter como meta o bem-estar de todos os envolvidos, sejam moradores ou funcionários, bem como o respeito às leis.
A assembleia de instalação do condomínio

Concluída a obra e emitido o Habite-se pela prefeitura autorizando a ocupação do imóvel, deve ocorrer a assembleia de instalação do condomínio.

Normalmente, esta assembleia é convocada pela própria construtora/ incorporadora e tem como objetivos principais:


1. Aprovar a convenção

Segundo o Código Civil (artigos 1.332 a 1.334), o regime de condomínio deve ser instituído por meio da chamada convenção de condomínio.

Ela deve ser assinada por no mínimo 2/3 dos titulares e nela deve constar a descrição e a individualização das unidades de propriedade exclusiva e das partes comuns. Deve também estabelecer a fração ideal de cada unidade e das partes comuns, a quota proporcional e a forma de pagamento da contribuição mensal.

A convenção é uma condição para que o condomínio seja registrado em um cartório de imóveis, obtenha o CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas) e possa contratar funcionários.

Na maioria das vezes, as construtoras, antes mesmo da construção, registram uma minuta da convenção e também do regimento interno, podendo depois, os moradores na Assembleia, fazerem as mudanças que acharem necessárias.

Importante: a convenção de condomínio não pode conter itens que contrariem as leis municipais, estaduais e federais. Por isso é sempre bom contar com a ajuda de uma assessoria, especializada na área, na hora da elaboração da convenção.


2. Eleger o síndico

O síndico será o representante legal do grupo de moradores e proprietários e deverá cumprir diversas obrigações legais, tais como: convocar assembleias, representar de maneira ativa e passiva o condomínio, fazer cumprir todos os pontos da convenção, traçar um plano orçamentário, etc.

No caso de não existir nenhum proprietário interessado em assumir o cargo de síndico, os condôminos podem optar pela contratação de um síndico profissional, o que pode ser uma ótima opção para todos. Um síndico profissional conhece como ninguém toda a legislação condominial e estará sempre pronto para resolver todos os problemas do condomínio.

Junto com a eleição do síndico devem ser eleitos também o subsíndico e o conselho do condomínio.

O conselho deve ser formado por moradores que tenham interesse nos assuntos gerais e também específicos do condomínio. Eles precisam ser informados de todas as questões importantes e convocados sempre que necessário.
Próximos passos

De posse da convenção de condomínio devidamente elaborada, é preciso registrar o condomínio no Cartório de Registro de Imóveis.E também necessário que se faça a inscrição do condomínio no CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica). Esse registro é preciso porque, mesmo não pagando impostos por ser uma associação sem fins lucrativos, o condomínio vai reter o imposto de renda dos funcionários na fonte.

Por sua vez, com a inscrição no CNPJ, o condomínio estará automaticamente inscrito no INSS como empregador.

3- A solicitação do desmembramento do IPTU por unidade

Outra providência importante que deve ser tomada é a solicitação do desmembramento do IPTU por unidade.

Quando a construtora ergue um prédio ou um condomínio horizontal, o IPTU é um só e cobrado pela totalidade do terreno. Com a expedição do Habite-se, o registro da convenção e realização da primeira assembleia, é preciso que seja feita a solicitação do desmembramento do IPTU junto à secretaria de finanças do município.

Com o desmembramento, o imposto passa a ser cobrado individualmente de cada unidade, de acordo com a fração ideal correspondente. Mas, ainda sim, será mantido um IPTU referente às áreas comuns do condomínio, tais como: jardins, garagem, área de lazer, etc.

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