Regras da legislação condominial

Os condomínios enfrentam no seu dia a dia uma série de conflitos envolvendo prestadores de serviços e condôminos nas mais diversas situações


Para piorar, em muitas das vezes as regras não são claras, gerando confusão, situações embaraçosas e até mesmo prejuízo aos cofres do condomínio. Assim, é fundamental para todos os envolvidos conhecer a legislação condominial, ou seja, as regras que regem a vida em condomínio.


A hierarquia das regras da legislação condominial

O sucesso da gestão de um síndico e a tranquilidade no dia a dia em seu condomínio depende muito do conhecimento das leis que regem o assunto.

E como existem inúmeras leis espalhadas pelos mais diversos tipos de diplomas legais, conhecer a hierarquia dessas regras é essencial. Assim, fica mais fácil conduzir a administração do condomínio, garantindo o melhor para todos.

A legislação condominial pode ser encontrada na Constituição, Código Civil e até mesmo em leis municipais, por isso todo cuidado é pouco para não contrariar nenhuma dessas regras.

Seguindo uma hierarquia, as principais leis que regem um condomínio são:


1. Constituição Federal

A Constituição não aborda de forma direta a matéria de condomínio, mas como é nossa lei maior ela também é importante quando se trata de legislação condominial.

Na Constituição encontramos regras importantes sobre assuntos ligados ao condomínio, como por exemplo: propriedade privada, dignidade da pessoa humana, direito à moradia, etc.


2. Código Civil Brasileiro

O Código Civil, nos seus artigos 1.331 a 1.358, é a principal fonte de lei quando o assunto é condomínio. É lá que encontramos os direitos e deveres dos condôminos no uso da propriedade exclusiva e dos espaços comuns.

O Código Civil está em vigor desde 2003 e possui 27 artigos versando sobre a vida em condomínio.


3. Lei nº 4.591/64 – Lei de Condomínios e Incorporações

Muitos artigos da Lei 4.591/64 continuam valendo mesmo após a entrada em vigor do Código Civil de 2002.

Nos casos em que o Código Civil é omisso como, por exemplo, quando se trata das regras para o condomínio instituir subsíndico e Conselho Consultivo, ainda vale o que determina esta lei.

4. Lei nº 8.245/91- Lei de Locação de Imóveis Urbanos

A Lei nº 8.245/91 também precisa ser considerada.

Esta lei traz questões que envolvem o contrato e os papéis do locador e do locatário, bem como diferencia as despesas ordinárias das despesas extraordinárias do condomínio.


5. Leis municipais e estaduais

Cada estado ou município tem algumas regras específicas quando o assunto é condomínio. Como exemplo, podemos citar as regras de acessibilidade e código de obras.


6. As normas internas do condomínio

Além dos documentos legais citados acima, ainda encontramos na legislação condominial as normas internas do condomínio.

Essas normas internas, por sua vez, devem estar em harmonia e concordância com as demais leis, sob pena de serem nulas de pleno direito.


As normas internas do condomínio se estruturam da seguinte maneira:

1. Convenção de condomínio

Esta é a lei do condomínio que rege a administração e as relações entre os condôminos. É a lei máxima interna.

Deve dispor sobre determinados temas, como:
Unidades autônomas;
Frações ideais;
Direitos e deveres dos condôminos;
Administração do condomínio;
Mandato do síndico e suas competências;
Realização das assembleias.


2. Regimento interno

São as regras de uso do condomínio que abrangem as questões do dia a dia e também as regras de convivência.

Neste documento deve constar o que é permitido ou não aos moradores, empregados e todos aqueles que frequentam o condomínio.


3. Deliberações das assembleias de condomínio

São aquelas decisões com força de lei para todos os moradores, desde que respeitado o quórum mínimo para o assunto votado na reunião.

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